Steuerberater

Grundlagen zur Bewertung von Grundstücken
Vergleichswert, Ertragswert- und Sachwertverfahren

Die steuerliche Immobilienbewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer richtet sich zwingend nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes.

Allerdings hat der Steuerzahler die Möglichkeit, den niedrigeren gemeinen Wert durch ein fundiertes Sachverständigengutachten nachzuweisen. Die Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer und der Grunderwerbsteuer erfolgt zwingend nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes. Allerdings räumt der Gesetzgeber die Möglichkeit ein, den niedrigeren gemeinen Wert durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nachzuweisen. Dabei ist der Gesetzgeber der vom BFH vertretenen Auffassung entgegengetreten und § 198 BewG entsprechend angepasst. Insoweit hat die Finanzverwaltung am 7. Dezember 2022 gleich lautende Erlasse verabschiedet. Danach sind auch rückwirkende Berichtigungen möglich, wenn nachträglich ein tatsächlicher Kaufpreis realisiert wird.

Mit dem JStG 2022 ist das Bewertungsgesetz erneut geändert worden, um die Bewertungsregelungen an die Immobilienwertermittlungsverordnung anzupassen. Das hat u.a. – werterhöhende – Auswirkungen auf den gesetzlichen Liegenschaftszins, auf die Anwendung der Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse und auf die Bewertung der Erbbaurechte. Hierzu hat die Finanzverwaltung ebenfalls gleich lautende Erlasse herausgegeben.

Das Seminar erläutert anschaulich, welche Regelungen im Einzelnen maßgebend sind. Der Gesetzgeber hat zudem auf mehrere BFH-Urteile reagiert, die von der Finanzverwaltung nicht angewandt wurden. Das Seminar zeigt die praktische Bedeutung der Änderungen auf.

SEMINARINHALT u.a.:

1. Umfang des Grundvermögens

2. Bewertung von unbebauten Grundstücken
- Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse
- Geschossflächenzahl
- Abweichende Grundstücksgröße

3. Vergleichspreisverfahren
- Maßgeblichkeit von Vergleichsfaktoren
- Bedeutung eines einzelnen Kaufpreises

4. Ertragswertverfahren
- Ermittlung des Gebäudeertragswerts
- Kapitalisierung des Gebäudereinertrags
- Neu: Liegenschaftszins
- Neu: Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 zum BewG

5. Aktuelles Sachwertverfahren
- Ermittlung des Gebäudesachwerts
- Alterswertminderung
- Ansatz eines Mindestwert-Restwerts
- Jährliche Baupreisindizes
- Brutto-Grundfläche
- Neu: Regionalfaktor
- Neu: Alterswertminderungsfaktor
- Neu: Wertzahlen nach § 191 BewG

6. Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts
- Neu: Zwingende Qualifikation der Sachverständigen
- Kaufpreis als Nachweis
- Nachträglicher Kaufpreis als Nachweis
- Kaufpreis versus Gutachten

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